Das Stadtbad Luckenwalde: Ein Betreibermodell als Lösung für die Zukunft

Die markante Fassade mit ihren typischen Jugendstil-Elementen, den geschwungenen Linien und ornamentalen Details, macht das Gebäude zu einem einzigartigen Zeugnis der Bäderarchitektur jener Zeit. Solche Stadtbäder waren nicht nur funktionale Einrichtungen, sondern gesellschaftliche Zentren, die Hygiene, Gesundheit und sozialen Zusammenhalt förderten. Die großzügigen Schwimmhallen, die hohen Decken und die charakteristische Bauweise machen das Luckenwalder Stadtbad zu einem der wenigen erhaltenen Beispiele dieser Architekturepoche in Brandenburg.

Doch gerade diese historische Bedeutung macht das Gebäude heute zu einer besonderen Herausforderung: Als denkmalgeschütztes Bauwerk unterliegt es strengen Auflagen, die jede Sanierung und Umnutzung zu einem komplexen und kostspieligen Unterfangen machen.

Die aktuelle Situation: Kultur als Übergangslösung

Seit Jahren dient das Stadtbad als Kulturzentrum und Veranstaltungsort. Konzerte, Ausstellungen, Theateraufführungen und andere kulturelle Events haben dem Gebäude ganz sicher neues Leben eingehaucht und beweisen eindrucksvoll, welches Potenzial in dieser Immobilie steckt. Die Akustik der ehemaligen Schwimmhalle ist zwar grenzwertig, wie wir zum vergangenen Montag, den 07.07.2025 leidvoll erfahren mussten, sie bietet aber später durchaus ideale Bedingungen für Konzerte, während die großzügigen Räume vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnen.

Jedoch – und das ist der Kern des Problems – reichen diese kulturellen Aktivitäten bei weitem nicht aus, um die enormen Kosten für Betrieb und Instandhaltung zu decken. Die Immobilie befindet sich in einem bedenklichen Zustand, der dringend umfassende Sanierungsmaßnahmen erfordert. Ohne eine grundlegende Lösung droht der weitere Verfall eines der wichtigsten historischen Gebäude unserer Stadt.

Die finanzielle Herausforderung

Die Dimension der finanziellen Belastung wurde bei der gestrigen Stadtverordnetenversammlung deutlich: Ein Planungsbüro stellte vor, dass etwa 3 Millionen Euro aufgebracht werden müssen, um die Immobilie in einen "verbesserten" Zustand zu überführen. Wichtig zu betonen ist: Dies bedeutet noch keine vollständige Sanierung, sondern lediglich eine Stabilisierung mit vielen Kompromissen.

Zwar existiert ein Förderversprechen, doch die Stadt Luckenwalde müsste selbst eine Million Euro aus eigenen Mitteln aufbringen. Bei der aktuellen Haushaltslage ist dies ein Kraftakt, der an die Grenzen des Möglichen stößt – wenn nicht sogar darüber hinaus.

Was mich besonders beschäftigt, ist die Tatsache, dass wir nach dieser Investition weiterhin eine sehr betreuungs- und wartungsintensive Immobilie haben werden. Wir erhalten keine "Managementimmobilie", die sanierungsfrei ist und sich selbst trägt. Stattdessen bekommen wir einen provisorischen Zustand, der als Investitionsgrundlage nur bedingt geeignet ist.

Die entscheidende Frage bleibt unbeantwortet: Wie hoch wäre der tatsächliche Gesamtaufwand für eine vollständige Sanierung? Nur mit dieser Information können wir eine fundierte Entscheidung über die Zukunft des Stadtbads treffen.

Das Betreibermodell: Ein Weg zur Risikominimierung

Wie kann die Stadt Luckenwalde – und damit die Gesellschafter der LUBA als Eigentümerin der Immobilie – ihr Risiko dennoch eingrenzen? Hier kommt mein Ansatz des Betreibermodells ins Spiel, den ich bei der Podiumsdiskussion zu Kunst und Kultur vorgestellt habe.

Was ist ein Betreibermodell?

Ein Betreibermodell ist eine Partnerschaft zwischen öffentlicher Hand und privaten Betreibern, bei der die Verantwortung für Betrieb, Management und oft auch Investitionen auf einen spezialisierten Dritten übertragen wird. Anders als bei einem Verkauf bleibt die Immobilie im Eigentum der öffentlichen Hand, während ein privater Partner das unternehmerische Risiko übernimmt.

Konkrete Ausgestaltung für das Stadtbad

Mein Vorschlag sieht folgendermaßen aus:

Pachtvertrag als Grundlage: Die Stadt Luckenwalde bzw. die LUBA schließt einen langfristigen Pachtvertrag von mindestens 10 Jahren mit einem qualifizierten Betreiber ab. Diese Laufzeit gibt dem Betreiber die nötige Planungssicherheit für Investitionen und Geschäftsentwicklung.

Investitionshilfe: Als Anreiz und Investitionsunterstützung wird die Pacht für das erste Jahr erlassen – es werden lediglich die Betriebskosten in Rechnung gestellt. Diese Starthilfe ermöglicht es dem Betreiber, die Immobilie zu entwickeln und ein tragfähiges Geschäftsmodell aufzubauen.

Flexible Nutzung: Der Betreiber erhält das Recht, die Immobilie entsprechend seinem Betreiberkonzept zu nutzen. Dies kann die Untervermietung an weitere Kulturschaffende, die Organisation von Veranstaltungen, Konzerten, Messen oder anderen Events umfassen. Diese Flexibilität ist entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg.

Finanzielle Absicherung

Bankbürgschaft: Eine zentrale Säule des Modells ist die Absicherung durch eine Bankbürgschaft. Diese gewährleistet, dass die Stadt auch bei einem Pachtausfall – der im Kulturbereich nie ganz ausgeschlossen werden kann – finanziell abgesichert ist. Voraussetzung ist natürlich die Solvenz der Betreibergesellschaft.

Ausfallbürgschaft: Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, bis zu 80% der Pachteinnahmen über den gesamten Pachtzeitraum durch eine Ausfallbürgschaft abzusichern. Dies reduziert das Risiko für die Stadt erheblich.

Umsatzpacht: Ein innovatives Element ist die Umsatzpacht. Dabei orientiert sich die Pacht an den tatsächlichen Umsätzen des Betreibers und wächst mit dessen Erfolg. Gleichzeitig wird eine Mindestpacht vereinbart, die die Grundfinanzierung sicherstellt. Dieses Modell schafft Anreize für den Betreiber, erfolgreich zu wirtschaften, und lässt die Stadt am Erfolg partizipieren.

Beispiele aus anderen Städten

Betreibermodelle für Kulturimmobilien sind keine Seltenheit und haben sich in vielen Städten bewährt. Besonders interessant sind folgende Ansätze:

Zeche Zollverein in Essen: Hier wird das UNESCO-Welterbe durch eine Stiftung betrieben, die verschiedene kulturelle und kommerzielle Nutzungen kombiniert. Das Modell zeigt, wie historische Industriebauten erfolgreich wiederbelebt werden können.

Kulturbrauerei Berlin: Die ehemalige Schultheiss-Brauerei wurde durch einen privaten Betreiber zu einem lebendigen Kultur- und Veranstaltungsquartier entwickelt. Pacht- und Unterpachtmodelle ermöglichen eine vielfältige Nutzung.

Völklingen Hütte: Auch hier zeigt sich, wie durch professionelles Management und innovative Vermarktung aus einem problematischen Industriedenkmal ein selbsttragendes Kulturzentrum werden kann.

Diese Beispiele demonstrieren, dass Betreibermodelle nicht nur das Risiko für die öffentliche Hand reduzieren, sondern oft auch zu lebendigeren und wirtschaftlich erfolgreicheren Kulturstandorten führen.

Vorteile für alle Beteiligten

Für die Stadt Luckenwalde:

• Feste Kalkulationsgrundlage statt unkalkulierbarer Risiken
• Reduzierung der finanziellen Belastung
• Erhalt des Eigentums an der Immobilie
• Belebung des Stadtzentrums durch professionellen Betrieb

Für den Betreiber:

• Langfristige Planungssicherheit durch 10-Jahres-Vertrag
• Unternehmerische Freiheit bei der Nutzung
• Investitionshilfe durch pachtfreies erstes Jahr
• Partizipation am eigenen Erfolg durch Umsatzpacht

Für die Bürger:

• Erhalt des historischen Stadtbads
• Lebendiges Kulturzentrum mit vielfältigen Angeboten
• Keine übermäßige Belastung des städtischen Haushalts

Der nächste Schritt: Entwicklung eines Betreiberkonzepts

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem bereits vorliegenden Konzept für das Stadtbad und einem noch zu entwickelnden Betreiberkonzept. Während das erste die baulichen und kulturellen Aspekte umfasst, muss das Betreiberkonzept konkrete Geschäftsmodelle, Finanzierungsstrategien und operative Abläufe definieren.

Dieses Betreiberkonzept sollte idealerweise in Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren entwickelt werden. Eine Betreibergesellschaft aus Luckenwalde hätte den Vorteil der Ortskenntnis und der direkten Verbindung zur städtischen Gemeinschaft.

Fazit: Mut zu neuen Wegen

Das Stadtbad Luckenwalde steht symbolisch für die Herausforderungen, denen sich viele Kommunen beim Umgang mit historischen Immobilien gegenübersehen. Traditionelle Ansätze – sei es die vollständige Übernahme durch die öffentliche Hand oder der Verkauf – greifen oft zu kurz.

Das Betreibermodell bietet einen dritten Weg, der die Vorteile beider Ansätze kombiniert: Die öffentliche Hand behält das Eigentum und die Kontrolle, während private Expertise und unternehmerisches Risiko für eine erfolgreiche Entwicklung sorgen.

Die Stadt Luckenwalde hat die Chance, mit diesem innovativen Ansatz nicht nur das Stadtbad zu retten, sondern auch ein Modell zu entwickeln, das anderen Kommunen als Vorbild dienen kann. Es ist Zeit, Mut zu neuen Wegen zu zeigen und das Stadtbad als lebendiges Zentrum unserer Stadt zu etablieren – ohne die städtischen Finanzen zu überlasten.

Das Stadtbad verdient eine Zukunft. Mit dem Betreibermodell können wir sie ihm geben, sollte aber auch diese Möglichkeit scheitern und das bisherige Konzept nicht greifen, so bleibt als letzte Möglichkeit nur der Verkauf und auch hier habe ich bereits mehrere Lösungsansätze aufgezeigt. Aus meiner Sichtweise hätte in den letzten zwanzig Jahren deutlich mehr passieren müssen. Das in dieser Zeit kein tragfähiges Konzept entwickelt werden konnte, ist mehr als bedenklich.

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